农地入市试点方案

在中共十八届三中全会审议通过《中共中央关于深化改革若干重大问题的决定》并提出“建立城乡统一的建设用地市场”将近一年之后，农村集体经营性建设用地入市流转的问题终于有望实现“突破”。

作为土地制度改革的牵头部门，国土资源部已经完成了“农村集体经营性建设用地使用权入市改革试点方案”(下称“试点方案”)的编制、修改工作。如果不出意外，“试点方案”有望于近期上报中央深化改革领导小组(下称“深改组”)进行讨论审议。

“深改组”讨论并原则通过后，国土资源部将在小范围内选择经济发达、欠发达、不发达地区进行试点。国家级综合改革配套试验区、农村改革试验区、农村综合改革示范试点等将拥有优先安排试点的资格。

拟报“深改组”

“农地入市试点方案确实是马上要报到中央深化改革领导小组，不过，是讨论还是审议，现在还没有确定性的说法，总之试点方案是编制完成了。”2014年10月15日清晨，接近国土资源部一位人士告诉《中国经营报》记者。

他所说的“试点方案”即“农村集体经营性建设用地使用权入市改革试点方案”。日前，有新华社国家级智库背景的自媒体账号地产锐观察称，国土资源部已经完成了“试点方案”的编制工作，并披露了农地入市试点方案的部分内容。

所谓农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地。由于中国当前执行严格的城乡土地二元化管理体制，农村集体经营性建设用地的使用权不能交易，只能由政府通过征地将其转变为国有建设用地后，才能入市交易。

2013年11月9日，中共十八届三中全会在北京召开。全会审议通过了《中共中央关于深化改革若干重大问题的决定》(下称“决定”)。针对土地管理制度改革，“决定”提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

按照这一要求，国土资源部于2014年年初启动了相关工作。而在2013年年初，国土资源部即已经筹备编制“集体经营性建设用地流转指导意见”，并列入当年度工作重点。而这部分内容也进入了2013年10月提交给中共中央的“关于深化土地管理制度改革的政策建议”。

此后，在上述工作的基础上，国土资源部开始编制“试点方案”。两位国土资源部内部人士向记者表示，这份方案已经完成了最后的修改工作。自媒体账号地产锐观察则称，国土资源部部长姜大明目前已经亲自完成了对“试点方案”的最后修订工作。

这一试点方案有望于近期提交中央深改组讨论审议。

路径确定

实际上，在中共十八届三中全会通过“决定”并提出建立“城乡统一的建设用地市场”之前，在符合规划和用途管制的前提下，使农村集体经营性建设用地可以入市流转，在国土资源部内部已经形成了基本的共识，但对于农村集体经营性建设用地的入市路径、方式等技术问题，一直存有争议。

农村集体经营性建设用地不经政府征地转为国有建设用地直接入市交易，实际上是落实“建立城乡统一建设用地市场”的关键所在。“完成最后修改的试点方案，基本给出了一个农村经营性集体建设用地使用权入市交易的基本路径和方式。”前述国土资源部内部人士称。

目前，按照国土资源部拟定的试点方案，将赋予农村集体经济组织和经营性集体建设用地使用权的拥有者，对有偿供地方式的选择权。但是，权利与义务并行，农村集体经营性建设用地使用权的所有者，也将承担相应的基础设施建设和土地平整责任，并按照相关法律规定缴纳相关税费。

此外，试点方案将明确允许符合规划和用途管制的集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股、转让、抵押，使用年期与同用途国有建设用地等同。使用期内，享有与国有建设用地使用权同等权能。

据地产锐观察披露，试点方案还规定集体经营性建设用地限定在规划确定的产业用地范围内，按照存量优先、增量补充的原则顺序入市。并且，入市的集体经营性建设用地原则不在村庄内安排。

两位接近国土资源部人士均向记者证实了上述内容。所谓存量优先，即在试点区内，原则上优先安排原有用于非农经济生产、建设的农村集体经营性建设用地先行入市交易流转，在存量基本消耗完毕，且确有新的需求时，再补充新的集体经营性建设用地入市流转，从而避免刺激不需要的农村集体经营性建设用地入市冲动，造成用地浪费。

此外，试点方案还要求试点地区要参照国有建设用地交易规则，建立健全集体经营性建设用地相关规则和制度。这些制度包括：探索土地增值收益回归社会的具体办法，完善集体经营性建设用地供应主体的内部决策机制，建立集体经营性建设用地开发利用的政府监管制度，建立适应集体经营性建设用地入市的投资管理制度，探索开展集体经营性建设用地抵押贷款业务，探索集体与国有用地相协调的税收制度。

试点分先后

“还是先试点，试点期间的范围还是会严格控制的，不会大面积推开。”2014年10月15日清晨，接近国土资源部一位人士向记者表示。目前，国土资源部已经着手准备试点区域遴选的有关工作。

按照当前国土资源部的工作计划，对于选定的试点区域，将首先要求试点区域所在地国土资源主管部门制定试点工作方案，由于试点方案将涉及到规划、土地、税收、财政、产业等多方面的问题，因此，试点方案在上报国土资源部后，将与财政部、人民银行、农业部等进行联合审核，审核通过后才能最终下发实施。

对于试点地区的安排原则，将本着“在各种经济发展条件的不同区域内选择典型”的原则，即在经济发达地区、经济欠发达地区、经济不发达地区审慎选择试点，小范围试点总结经验后，再行推开。

记者了解到，试点工作最快有望在2014年四季度开始。唯一的可能发生的“意外情况”是中央深改组在讨论审议过程中，提出修改意见。

据悉，试点工作将优先在国家综合配套改革实验区和国家发展改革委综合改革试点、农村改革试验区、农村综合改革示范试点、新型城镇化综合试点、宅基地改革试点、征地制度改革试点以及存量集体经营性建设用地数量较多的市县中选择。经济欠发达地区，优先选择国家确定的扶贫市、县。

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